A crise da habitação

A crise da habitação em Portugal não é apenas um indicador estatístico.
A realidade mostra que se transformou na maior ameaça à coesão social e geracional do país.
Ter casa própria ou conseguir suportar uma renda digna transformou-se, de forma abrupta, num privilégio praticamente inacessível para a classe média e para os jovens. Contudo, o debate público continua frequentemente enredado em clivagens ideológicas que mascaram o problema. É por isso, preciso ir à raiz do problema.
Para tentar compreender este problema, importa olhar de frente para as fragilidades estruturais de um mercado onde a lei mais básica da economia foi profundamente distorcida: a escassez crónica de oferta perante uma procura que disparou.
Nas últimas duas décadas, assistimos a uma derrocada sem precedentes do setor da construção civil em território nacional. Se nos anos 90 o país era capaz de erguer mais de 100 mil fogos anuais, tal realidade foi abandonada nas duas últimas décadas. O que se constrói atualmente é manifestamente incapaz de responder às necessidades demográficas do país. O número de agregados familiares cresceu substancialmente, mas o parque habitacional foi tendo uma forte estagnação a que não é totalmente estranha a asfixia provocada por burocracias licenciadoras e uma carga fiscal pesada que penaliza o investimento imobiliário de longa duração.
A esta paralisia da oferta somou-se uma tempestade perfeita pelo lado da procura.
A legítima e bem-sucedida aposta na atratividade internacional transformou as principais cidades portuguesas em polos de forte pressão. O crescimento exponencial do turismo e do alojamento local retirou milhares de imóveis do mercado residencial tradicional. Em paralelo, os fluxos migratórios e a atração de residentes não habituais geraram uma pressão demográfica imediata e concentrada nos mesmos quilómetros quadrados. Com os salários nacionais severamente desalinhados desta realidade, o resultado tornou-se inevitável: os preços das casas e as rendas escalaram para valores incompatíveis com a carteira dos portugueses.
Perante este cenário, a narrativa de que o problema se resolve apenas taxando, proibindo ou congelando o mercado privado falhou de forma categórica.
A única forma sustentável de minorar esta realidade a médio e longo prazo passa por aumentar significativamente a construção. Portugal precisa, urgentemente, de colocar mais metros quadrados no mercado. Além disso é urgente simplificar processos de licenciamento, desagravar a fiscalidade associada à construção (como o IVA) e devolver estabilidade jurídica e confiança aos investidores e proprietários. Sem tijolo e betão novos, qualquer medida será apenas um paliativo.
Apesar do claro e lamentável atraso face à urgência do mercado e das pessoas, a recente proposta final de revisão do novo PDM de Vila Nova de Famalicão acerta no diagnóstico. Ao prever um aumento global de 12% do solo urbano, liberta cerca de 900 hectares e projeta uma capacidade potencial estimada para mais de 78 mil novas habitações. Iniciativas municipais com esta escala não resolvem o problema amanhã, mas são o caminho indispensável para diminuir a crise a médio prazo.
Significa isto que o Estado se deve demitir do seu papel regulador e social? Claramente não.
A criação de habitação pública a preços controlados surge aqui como uma alavanca indispensável. Programas de arrendamento acessível promovidos pelo Estado ou pelas autarquias funcionam como uma rede de segurança vital para as fragilidades da população. Contudo, importa encarar esta via pelo que ela verdadeiramente é: um mecanismo auxiliar e não o motor principal da resolução.
O erário público não tem, nem terá, capacidade orçamental ou agilidade operacional para construir as centenas de milhares de casas de que o país carece para equilibrar a balança.
A habitação pública serve para mitigar certos problemas; a libertação de solo e a construção privada em larga escala servem para resolver o problema estrutural.
Enquanto insistirmos em criticar quem constrói e em ignorar o enorme desequilíbrio entre a oferta e a procura global, continuaremos a assistir à expulsão dos portugueses das suas próprias cidades.
Só devolvendo “oxigénio” ao setor construtivo e atualizando os instrumentos de planeamento urbanístico conseguiremos garantir que o direito à habitação volte a ser uma meta alcançável e de direito, e não uma quimera inacessível e um fator de desestabilização social.
Davide Miranda

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